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企业开业董事长致辞【国资智库】光明地产成功

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  全国首单冷链仓储物流资产支持专项计划的发行,是光明地产创新与担当、能力与实力的再次展现,也是其积极践行金融创新战略进程中的又一典型代表和缩影。

  2019年5月,光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”)公告宣布,开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划(以下简称“光明冷链专项计划”或“本计划”)已于4月30日正式成立,此次发行规模为人民币6亿元,期限为21年,这款产品加权利率为4.73%,大为低于市场同类产品平均利率。

  市场评价,这是光明地产积极响应国家产业支持导向,借力资本平台探索资产证券化,实现创新融资模式的一次有益尝试。

  “这是我们首次尝试非房地产资产与金融相结合,是对国家产业支持导向的积极响应,也是对物流业务发展的一次积极探索。光明地产正在加速向综合性平台公司转型,此次发行,有利于我们在转型中进一步整合产业链,通过债务结构和融资成本的优化,提升企业的市场活力和综合竞争力。”光明地产副总裁、金融管理执行总经理李艳表示。她曾主持光明地产多项金融创新业务,包括上海国资系统首单CMBS、 上海房地产国企首单永续中票及上海国企首单购房尾款ABS等。

  作为全国首单冷链仓储物流类CMBS的原始权益人,光明地产在探索行业发展格局、开拓资产融资渠道上,又一次实现了里程碑式的创新实践。

  近几年,光明地产创建了多维度、多层次、多元化互补的融资渠道,尝试了多样化目标资产的资产证券化,成功将商业物业、按揭贷款应收账款与金融工具相结合,有效盘活集团内多元化存量资产。

  “我们已经明确了未来将快速向集房地产、投资、产业、金融、服务于一体的综合性平台型公司转型,金融的支撑和增幅作用将更进一步发挥。物流是我们重要的产业资产,有码头、冷库、常温仓库等,未来还有冷库改造等城市更新计划,如何将产业和金融有效结合,是我们现在需要探索的。”李艳表示。

  当下,物流业是助力国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业,发展物流产业是公司转型发展的重大战略之一,这也是光明地产选择将物流资产作为目标物业的原因之一。

  尽管看好物流行业发展的大背景,但此次项目发行的资产筛选和筹备过程也并非一帆风顺。资本市场现存的CMBS目标资产中,物流仓储类占比较少,远低于商业类物业,而冷链仓储物流类更是一片空白,筛选合适的资产入池,成为项目发行面临的首道关卡。

  “我们看好冷链物流行业的未来发展,在人民追求美好生活,居民消费需求升级,生鲜电商行情发展的带动下,未来冷链物流行业的发展潜力很大。”李艳表示。

  产品方案结构设计是方案优劣的关键,这对投入运营不久的冷链物流园区来说,无疑存在相当的难度。既要确保融资规模,又要在债项评级中尽可能地取得AAA评级。公司团队协调各方中介团队,多次实地勘察、深入研究同类行业市场情况、分析历史数据、反复优化产品方案结构。最终,选定位于自贸试验区洋山保税港区的斯班赛仓储物流中心,和位于青浦的西虹桥冷链物流园一期作为本次的目标物业。通过研究分析,团队确保融资规模6亿元,AAA评级债项占比超过50%,确保结构设计方案最优。

  “通过专业机构对两处物流仓库的市场价值进行测算,评估价值为9.1亿元,本次发行规模6亿元,抵押率(融资规模/资产估值)为65.93%,处于市场平均水平的高位。”李艳介绍。

  选择基础资产后,需搭建合理的交易结构。让光明地产尽可能获得更为合适的利率,亦要快速获得市场认同。

  以两个目标物业租金收入产生的现金流作为支撑,设立信托计划,并以相应的信托收益权作为基础资产,发行资产支持专项计划。

  资产支持专项计划进行了结构化的设计,资产支持证券分为优先A类、优先B类和C类3大类,其中优先A类发行规模为3.2亿元,占比约为53.33%;优先B类发行规模为2.79亿元,占比约为46.5%;C类规模为0.01亿元,占比为0.17%。综合考虑市场情况和资产质量,光明地产希望产品加权利率不超过5%,现在看来结局符合了预期。

  所谓优先A类,即每年物业所形成的净现金流对优先A类证券每年本息偿还形成超过1.59倍以上的现金流超额覆盖,能够为优先A类资产支持证券的本息偿付提供充分保障。

  优先B类资产支持证券依靠的是主体信用以及资产价值支撑,资产估值为发行总规模的1.52倍,可充分覆盖优先B类本息,优先B类到期一次还本;C类作为劣后级,主要为向市场表达信心,为产品增值,C类同样到期一次性还本,产品期限均为3+3+3+3+3+3+3(共21)年,按年付息。

  “在架构设计中,我们对增信措施、以及法律、税务等细节都进行了进一步的优化。”李艳介绍。

  3月中旬,光明冷链仓储物流资产支持专项计划取得上交所出具的《无异议函》,光明地产第一时间启动了发行准备工作。在短短半个月时间内,光明地产联合承销商向超过50家金融机构展开了广泛的询价和营销,对重要投资者进行现场考察及路演推介。

  投资者的提问是缜密的,他们不经意地抛出几个毫无关联的问题,其实这些问题最终都指向企业财务逻辑是否合理,经营计划能否实现、前后数据是否存在矛盾。

  “问题与问题环环相扣,这不仅需要团队快速准确地做出回应,还需要提供互相呼应和吻合的数据,不能出现自相矛盾的说法。这要求团队对自身情况非常了解,对形势判断把控精准。”李艳表示。

  CMBS是资产证券化的创新品种,也是市场化程度较高的产品,发行价格的最终确定依赖于资产质量、市场情况、增信措施等多个方面的综合因素。

  “我们根据市场情况希望价格即发行利率控制在5%以下,因为价格是企业综合实力的展现,同时我们要求获得一定程度的超募,因为超募是市场影响力的表现。”李艳表示。

  从发行前投资意向来看,银行、基金和证券公司非常踊跃,光明地产本身资产优质,又是金融市场的创新产品,金融机构需要这样的投资产品。

  “询价和推介也非常需要技巧,要把握好高低轻重,这都会影响最终价格、超募额度和投资者结构。”李艳表示。

  通过充分论证市场情况、投资人资金成本等要素,团队和承销商取得一致意见,确定了加权利率不超过5%的各档产品询价区间。这在同期同类产品中也是较低的价格。

  光明地产冷链仓储CMBS的发行时间原定在5月上旬,“我们一直在关注市场利率的变化,内部也有专门项目人员负责监测市场动态。4月以来,市场利率开始上升,我们判断之后的市场存在变数,不确定性较大,5月可能持续上扬。”李艳介绍。在经过理性判断后,光明地产果断决定将发行时间提前至4月,结果证明,当时的提前发行是正确的。

  据介绍,专项计划簿记当天吸引了众多机构投资者的踊跃申购,涵盖了国有银行、股份制银行、农村商业银行、资产管理公司、信托公司和基金公司等市场主流机构,多样的投资者结构,全场超过4倍意向认购,无一不彰显了市场对本专项计划及光明地产本身的高度认可。

  “最终价格引导是一场博弈的过程,团队要拿捏好底线,敢于定价。”李艳介绍。

  最终,专项计划优先A类证券发行利率4.5%,优先B类证券发行利率5.0%,C类证券发行利率5.99%,专项计划各档证券加权利率4.73%,比之前预计的加权利率下降27BP,甚至低于三年期中国人民银行贷款基准利率4.75%,可谓是非常亮眼的成绩,也彰显了光明地产在资本市场的影响力。

  “光明食品集团的全力支持,监管部门的耐心指导,中介机构的专业保障,投资各方的热情参与,自身团队的全力以赴,是共同促成我们产品顺利发行的必备要素。”李艳在回顾本次冷链仓储物流CMBS成功问世的背景和总结时说。

  市场人士表示,光明地产结合自身特有的国资背景优势、光明食品集团丰富的产业资源、品牌影响和综合实力及与政府间长期的良好合作关系,已构成“1+7+5+X”的总体商业模式战略定位,在夯实房地产底板稳健发展的同时,加速物流等多元产业板块的战略转型升级,培育业绩驱动新的增长点。

  开创性、多元化的融资模式折射出光明地产近年来的不断探索和创新。从2018年发行8.8亿元商业不动产抵押贷款资产支持证券(CMBS),成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业;2018-2019年成功发行3期合计18.5亿元的永续中票,成为上海国企房地产首单;2019年初成功发行的7亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”,成为上海国企首单购房尾款资产证券化产品到2019年4月成功发行6亿元“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”,成为全国首单冷链仓储物流类CMBS,光明地产金融创新的脚步从未停止。

  “光明地产在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力,此次专项计划的成功获批,预计将有效为物流和供应链板块的扩张和发展注入崭新动力。”李艳表示。

  事实上,从光明地产近年来的表现来看,其在行业监管及金融市场双向趋严的大背景下,始终致力于产业创新、金融创新、模式创新和渠道创新,积极拓展各类融资方式。

  “当前市场金融环境整体依旧围绕健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架构建。随着中央要求切实防范化解金融风险,加强房地产金融等的宏观审慎管理,在融资渠道收紧和债券违约频发的双重压力下,传统地产行业面临着资金面不断收紧的挑战,如何推进金融创新、开辟多元化的融资渠道是业内共同的课题。”李艳表示。

  此次冷链仓储物流资产支持专项计划成功发行,是光明地产以金融创新为抓手,利用其独有的物流、狗万网址!冷链、供应链、仓储等产业资源,借力资本平台,探索产融结合的创新模式,为公司转型升级,持续发展,挖掘新动能中,又一次里程碑式的创新实践。

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